Crédit immobilier : bientôt un prêt sur deux sur 25 ans ou plus

Un baromètre qui mesure les crédits réellement signés

L’Observatoire Crédit Logement/CSA, publié chaque trimestre par Crédit Logement, la société de cautionnement mutuel utilisée par la plupart des banques pour garantir leurs prêts immobiliers, en partenariat avec l’institut d’études CSA, a dévoilé son bilan du troisième trimestre 2026 le 15 octobre. Son intérêt : il ne reprend pas les barèmes affichés par les courtiers, mais les conditions réellement accordées par les banques aux emprunteurs, puisque Crédit Logement intervient sur une large part des dossiers du marché.

Le marché continue de se contracter sur un an

Sur le troisième trimestre 2026, le montant total des crédits immobiliers accordés recule de 9,2 % par rapport au même trimestre de 2025, et le nombre de prêts signés baisse de 8,1 % sur la même période. Le taux moyen s’établit à 3,32 % sur l’ensemble du trimestre, et atteint 3,40 % pour le seul mois de septembre, selon les chiffres de l’Observatoire relayés par MySweetimmo.

Ce constat ne contredit pas les statistiques mensuelles de la Banque de France, qui notait un rebond de la production en août par rapport à juillet : les deux publications répondent à des questions différentes. L’une compare un mois au mois précédent, l’autre regarde l’évolution sur un an, et le recul sur un an reste net malgré les à-coups mensuels.

La durée moyenne des prêts atteint 21 ans

Le changement le plus marquant de ce bilan porte sur la durée des emprunts. Elle s’établit désormais à 21 ans en moyenne sur le trimestre, soit 252 mois, un chiffre cohérent avec le tableau de bord mensuel de l’Observatoire pour août, qui détaille 261 mois pour l’achat dans le neuf et 265 mois dans l’ancien. Conséquence directe : près d’un prêt sur deux est désormais signé sur une durée de 25 ans ou plus, la durée maximale actuellement autorisée par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’organisme qui fixe depuis 2021 les règles d’octroi des crédits immobiliers.

Cet allongement des durées s’explique mécaniquement par la hausse des taux et le niveau des prix de l’immobilier : à mensualité comparable, emprunter sur une durée plus longue permet de limiter le montant de chaque échéance, quitte à payer davantage d’intérêts au total sur la durée du prêt.

Pourquoi cela change le poids de votre assurance emprunteur

Un prêt plus long n’a pas seulement un coût en intérêts. Il allonge aussi la période sur laquelle vous payez une cotisation d’assurance emprunteur, celle qui garantit le remboursement de votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Sur un contrat dont la cotisation est calculée en pourcentage du capital initial, chaque année supplémentaire de durée augmente le coût total de l’assurance sur la vie du prêt, sans que cela soit toujours visible au moment de la signature, puisque seule la mensualité attire l’attention.

C’est précisément sur ce point que la délégation d’assurance, le fait de choisir un contrat d’assurance emprunteur différent de celui proposé par votre banque, prend tout son sens sur un prêt long : l’écart de coût entre deux contrats aux garanties équivalentes se multiplie par le nombre d’années concernées, souvent davantage que l’écart sur le taux d’intérêt lui-même.

Ce que cela signifie pour votre projet

Si votre dossier de financement s’oriente vers une durée de 25 ans, il reste dans les clous des règles actuelles du HCSF, mais il mérite une attention particulière sur le choix de l’assurance de prêt, puisque la loi Lemoine vous permet de comparer et de changer de contrat à tout moment, avant ou après la signature, dès lors que les garanties restent équivalentes à celles exigées par votre banque.

Si vous préparez un achat immobilier et que la durée de votre prêt s’annonce longue, le cabinet peut étudier avec vous l’ensemble du dossier, du montage du crédit à la mise en concurrence de l’assurance emprunteur, pour limiter le coût total de votre financement.