Crédit immobilier : le HCSF ne desserre pas ses règles

Une réunion trimestrielle sans changement de cap

Le Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF, l’instance présidée par le ministre de l’Économie et des Finances qui fixe les règles prudentielles applicables au crédit en France, s’est réuni le jeudi 15 septembre 2026 pour sa session trimestrielle. À l’ordre du jour : l’examen des risques pesant sur le secteur financier français et, en particulier, les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

La décision, largement relayée par la presse spécialisée dont Batiactu et le courtier Cafpi, tient en une phrase : le Haut Conseil ne modifie rien. Le taux d’effort maximal, c’est-à-dire la part des revenus qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses crédits, reste plafonné à 35 %. La durée maximale d’un prêt reste fixée à 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires de différé d’amortissement dans les cas où l’entrée dans les lieux est décalée par rapport à l’octroi du crédit, par exemple pour un achat en état futur d’achèvement.

Une marge de manœuvre que les banques utilisent de plus en plus

Ces deux plafonds ne sont pas absolus. Chaque banque conserve le droit d’y déroger pour 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, une enveloppe destinée à financer les dossiers qui sortent du cadre standard sans pour autant être plus risqués : primo-accédants, investisseurs locatifs solides, professions libérales aux revenus irréguliers.

Le HCSF a constaté, lors de cette réunion, que l’utilisation de cette marge de flexibilité progresse : elle atteint 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an plus tôt à la même période, selon les chiffres cités par plusieurs courtiers dont Cafpi et Immo Matin. Les banques se rapprochent donc du plafond des 20 %, sans le dépasser, ce qui traduit une tension réelle sur les dossiers standards dans un contexte de remontée des taux.

Une demande d’assouplissement non suivie

Cette stabilité réglementaire n’allait pas de soi. Les professionnels du secteur, notamment la Fédération française du bâtiment (FFB), avaient plaidé pour un desserrement des règles. Son président, Frédéric Carré, a demandé le jour même au gouvernement de « travailler sans relâche sur le volet réglementaire et l’assouplissement des règles du HCSF », dans un contexte où le marché de la construction neuve reste fragile. Le Haut Conseil n’a pas suivi cette demande à ce stade.

Ce que cela change pour votre dossier

Concrètement, rien ne change dans l’immédiat pour les critères que les banques appliquent à un nouveau prêt immobilier. Si votre taux d’effort dépasse 35 % ou si la durée souhaitée excède 25 ans, votre dossier reste par défaut hors des clous, sauf à entrer dans l’enveloppe dérogatoire de 20 % que chaque établissement gère selon ses propres priorités du moment.

C’est précisément sur ce point que la comparaison entre banques prend tout son sens : une enveloppe dérogatoire utilisée différemment d’un établissement à l’autre, à un instant donné, peut faire la différence entre un refus et un accord pour un même dossier. La progression de l’usage de cette flexibilité, de 16 % à 18,1 % en un an, montre aussi que les banques resserrent progressivement leurs marges de manœuvre, ce qui rend le choix du bon établissement, au bon moment, d’autant plus déterminant.

Si vous portez un projet immobilier dont le plan de financement est serré, le cabinet peut examiner votre dossier au regard des pratiques actuelles de chaque banque partenaire et identifier celles qui disposent encore d’une marge sur leur enveloppe dérogatoire ce trimestre.