Crédit immobilier : le HCSF maintient ses règles pour la rentrée

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’instance qui réunit la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et le ministère de l’Économie pour surveiller les risques du système financier français, s’est réuni le 15 septembre 2026 sous la présidence du ministre de l’Économie Roland Lescure. Sa décision : ne rien changer aux règles qui encadrent l’octroi des crédits immobiliers.

Les deux règles qui bordent votre dossier

Depuis 2021, le HCSF impose aux banques deux limites pour accorder un prêt immobilier. La première est le taux d’effort, c’est-à-dire la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits, assurance emprunteur comprise : il reste plafonné à 35 %. La seconde est la durée maximale du prêt, maintenue à 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires réservée aux achats dans le neuf lorsque la remise des clés est différée par rapport au déblocage des fonds, par exemple lors d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Ces deux seuils ne sont pas de simples recommandations : depuis 2022, ils s’imposent juridiquement aux banques, qui doivent les respecter dossier par dossier sauf à utiliser leur marge de flexibilité.

Une marge de manœuvre qui reste, mais peu utilisée en plus

Les banques conservent le droit de déroger à ces deux règles pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, une souplesse pensée pour les profils solides qui dépassent légèrement le taux d’effort ou la durée maximale (primo-accédants, investisseurs locatifs). Selon les chiffres cités lors de cette réunion, cette marge n’a été utilisée qu’à hauteur de 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt : les banques y recourent donc un peu plus qu’avant, sans pour autant l’épuiser.

Le HCSF a par ailleurs maintenu à 1 % le coussin de fonds propres contracyclique, la réserve de capital que les banques doivent constituer pour absorber d’éventuelles pertes en cas de retournement du crédit.

Un statu quo dans un contexte de taux tendu

Cette décision intervient alors que les taux de crédit immobilier remontent depuis la fin de l’été, portés par la hausse du coût de refinancement des banques sur les marchés obligataires. Lors de cette même réunion, le ministre de l’Économie a indiqué ne pas avoir de craintes sur le financement de l’État français, tout en reconnaissant des tensions sur les taux d’intérêt à l’échelle mondiale : les taux ont progressé d’environ 90 points de base en France au cours des douze derniers mois.

Dans ce contexte, le maintien des règles du HCSF signifie qu’aucun assouplissement ne viendra compenser la hausse des taux pour les emprunteurs aux dossiers les plus tendus. Le calcul reste le même qu’avant l’été : mensualité de crédit et d’assurance emprunteur comprises, vos charges ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus, et la durée de votre prêt ne doit pas excéder 25 ans, sauf situation particulière ouvrant droit à la marge de flexibilité de votre banque.

Ce que cela change pour vous

Pour un projet d’achat immobilier, cette stabilité réglementaire a un avantage : les règles du jeu ne bougent pas d’un trimestre à l’autre, ce qui permet d’anticiper sereinement un dossier. Mais elle ne facilite rien non plus : avec des taux qui remontent, un même prix d’achat exige un effort plus important pour rester sous le plafond de 35 %, et certains dossiers, solvables il y a un an, ne passent plus aujourd’hui.

C’est précisément pour ces situations qu’un accompagnement fait la différence, qu’il s’agisse d’optimiser la structure d’un dossier ou de solliciter la marge de flexibilité d’un établissement. Si vous avez un projet immobilier en cours ou en réflexion, n’hésitez pas à faire le point avec le cabinet.