Crédit immobilier : les nouveaux plafonds d'usure au 1er octobre

Un plafond légal recalculé chaque trimestre

Le taux d’usure est le taux annuel effectif global maximal, appelé TAEG, qu’une banque a le droit de pratiquer sur un crédit. Le TAEG additionne tout le coût réel du prêt : le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Au-delà de ce plafond, la banque n’a plus le droit d’accorder le crédit, même si le dossier est solide par ailleurs. La Banque de France calcule et publie ce plafond chaque trimestre, à partir des taux moyens réellement pratiqués le trimestre précédent, majorés d’un tiers.

Les plafonds du quatrième trimestre 2026 ont été publiés au Journal officiel fin septembre et s’appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026, selon la Banque de France.

Ce qui change au 1er octobre

Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, la durée la plus courante pour un achat de résidence principale, le taux d’usure passe de 5,29 % à 5,40 %. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, le plafond grimpe de 4,57 % à 4,68 %. Pour les durées inférieures à 10 ans, la hausse est plus limitée, de 4,07 % à 4,09 %.

Les prêts à taux variable connaissent la progression la plus nette, de 5,28 % à 5,52 %, tout comme les prêts relais, de 6,39 % à 6,49 %. Ces chiffres sont ceux communiqués par la Banque de France et repris notamment par Moneyvox et Meilleurtaux.

Côté crédit à la consommation, le plafond applicable aux prêts de plus de 6 000 euros reste stable, à 8,56 %, un niveau inchangé par rapport au trimestre précédent.

Une hausse qui peut rester insuffisante

Ce relèvement du plafond fait suite à la remontée des taux de crédit observée depuis l’été 2026. Mais le mécanisme de calcul du taux d’usure crée toujours un décalage : le plafond d’un trimestre reflète les taux moyens du trimestre précédent, alors que les barèmes bancaires évoluent en continu. Si les taux de crédit continuent de monter plus vite que ne progresse le plafond d’usure, certains dossiers pourtant solvables peuvent de nouveau se retrouver bloqués, non pas à cause du profil de l’emprunteur, mais parce que le TAEG total dépasse le seuil légal.

Cette situation touche en priorité les emprunteurs dont l’assurance emprunteur pèse le plus dans le calcul du TAEG : les profils plus âgés ou ceux ayant des antécédents de santé, pour qui la prime d’assurance est plus élevée. À budget et taux d’intérêt égaux, un contrat d’assurance plus coûteux peut suffire à faire basculer un dossier au-dessus du plafond.

Ce que cela signifie pour votre projet

Avec ces nouveaux plafonds, la marge de manœuvre s’élargit légèrement, mais elle reste étroite pour les dossiers dont le TAEG était proche du seuil précédent. Deux leviers permettent d’agir concrètement :

• comparer l’assurance emprunteur, puisque la loi Lemoine autorise à changer de contrat à tout moment sans frais, et qu’un contrat moins cher réduit directement le TAEG ;
• ajuster la durée du prêt, chaque tranche de durée ayant son propre plafond, ce qui peut faire la différence pour un dossier limite.

Si votre projet immobilier se trouve dans cette zone sensible, le cabinet peut étudier avec vous ces leviers, à commencer par la mise en concurrence de l’assurance emprunteur, pour sécuriser votre financement dans les meilleures conditions.